상가임대차보호법 적용을 받기 위한 확정일자받기

확정일자란 건물소재지 관할 세무서장이 임대차계약서의 존재사실을 인정하여 임대차계약서에 기입한 날짜를 말합니다. 건물을 임차하고 사업자등록을 한 사업자가 확정일자를 받으면 등기를 한 것과 같은 효력을 가지므로 임차한 건물이 경매나 공매로 넘어갈 때 확정일자를 기준으로 보증금을 우선변제 받을 수 있습니다. 만약, 확정일자를 받아놓지 않으면 임대차계약 체결 후 당해 건물에 근저당권 등이 설정된 경우 우선순위에서 뒤지기 떄문에 보증금을 받을 수 없는 경우가 생길 수 있습니다. 따라서 건물을 임차하여 사업을 하는 경우에는 사업자등록을 신청할 때 임대차계약서에 확정일자를 받아 두는 것이 좋습니다.

이러한 확정일자는 상가건물을 빌린 모든 임차인에 대해서 적용하는 것이 아니라 환산보증금이 지역별로 정해진 금액 이하인 경우에만 적용됩니다. 서울특별시 같은 경우에는 3억원 이하, 인천이나 수도권 중 과밀억제권역 같은 경우에는 3억원이하, 광역시와 안산, 용인, 김포, 광주는 2억 4천만원이하, 그 외 기타지역은 1억8천만원 이하입니다. 이러한 환산보증금은 보증금+(월차임X100)으로 계산합니다. 보증금 3000에 월 150이라면 3000+(150X100)=1억8천이됩니다.

이렇게 상가임대차보호법의 적용을 받게 되면 임차인은 대항력이 생기며 보증금을 우선변제 받을 권리가 생깁니다. 소액 임차인 같은 경우에는 최우선 변제이 생기며 5년 범위 이내에서 계약갱신요구권이 생기고 지나친 임대료 인상이 억제됩니다. 

여기서 대항력이란 건건물의 소유권이 제3자에게 이전되는 경우에도 사업자등록을 마친 임차인이 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 있는 것을 말합니다. 

보증금을 우선변제 받을 권리가 생긴다는 것은 사업자등록을 마치고 확정일자를 받은 임차인은 경경매 또는 공매 시 임차건물의 환가대금에서 후순위궈권리자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있습니다.이때 확정일자를 받아야 합니다.

소액임자친의 경우 최우선변제권이 있는데 확정일자를 받은 임차인은 경매나 공매 시 확정일자를 기준으로 변제 순위가 결정되지만 보증금이 일정액 이하인 소액임차인이 사업자등록을 마친경우에는 건물이 경매로 넘어가는 경우에도 경매가액의 1/3범위 내내에서 다른 권리자보다 최우선하여 보증금의 일정액을 변제 받을 수 있습니다.

또한 임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 계약갱신을 요구하면 정당한 사유 없이 임대인은 이를 거절하지 못하므로 임대차기간이 5년간 보장됩니다. 그리고 임대료 인상 한도가 9%로 제한되며 보증금을 월세로 전환할 때 전환율도 연 12%이내로 제한됩니다.

이렇 듯 임차인을 보호하기 위한 임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 사업자등록증원본, 임대차계약서 원본, 사업자등록정정신고서, 건물의 일부를 임차한 경우 해당부분의 도면, 본인의 신분증을 가지고 세무서로 가셔서 신청하시면 됩니다.